Comprendre la location des chambres chez l'habitant

Comme il se dit un peu tout et n'importe quoi au sujet des casas à Cuba, j'ai décidé d'écrire ce post pour éclairer les touristes. Ayant des amis loeurs de chambres, et d'autres qui jouent les rabatteurs, c'est un sujet que je connais bien. Merci à mon ami Juan (20 ans d'amitié sincère) de Santiago et Mercedes de la Havane pour leur aide et amitiés.

Déjà, il est important de bien faire comprendre les choses avant d'avancer des prix qui ne correspondent à rien de sérieux.

C'est le proprio qui fixe les prix de ce qu'il loue. Mais il n'a pas vraiment le choix de ce prix.

C'est faux de croire qu'il fixe le prix par rapport à la concurrence. Si c'était vrai, les prix baisseraient. Si les proprio ne se font pas de cadeau pour piquer un client à l'autre, ils respectent scrupuleusement les règles. Et c'est pour cela que dans tel ou tel quartier, les prix varient rarement pour le même genre de locations proposées.

===> Le quartier est pris en considération (localisation...).

Ensuite, qu'est-ce qui est proposé à la location ? Une chambre ou une casa ? Et c'est là où tout va se jouer.

1/ Une casa (appelée Vivienda) est une casa entière. C'est ce qui s'est développé le plus depuis 2011. La casa a une ou plusieurs chambres, et est à la disposition de ceux qui louent, les propriétaires logeant ailleurs, ou dans une autre partie séparée de la casa (entrée indépendante)..

Le prix sera toujours à la chambre (si c'est une casa de 2 chambres mais que vous êtes un couple, le prix sera pour une chambre... mais vous risquez de voir un autre couple louer l'autre chambre).

2/ Une chambre (appelée habitacion) n'est qu'une chambre chez l'habitant, c'est à dire dans le logement même du propriétaire. Législativement, le proprio doit toujours être présent lorsque celui qui loue est à l'intérieur. Le proprio n'a pas le droit de lui remettre les clés.

===> Casa (Vivienda) ou Chambre (Habitacion) est un facteur du prix.======> A cela s'ajoute les espaces disponibles (patio, jardins, piscine, balcon ou terrasse, ...) qui sont eux aussi un facteur de prix.
======> La location de chambre seule n'est pas tenue d'offrir des toilettes et/ou salles d'eau privatives. Ceci est un autre facteur de prix.


Donc, une fois qu'on a cela, et sachant que la license est octroyée sous certaines conditions de confort et sécurité, dans un même quartier, les mêmes styles de location ont tous le même prix. Plus cher, ils n'auront personne. Moins cher, on leur tombe dessus.
===> Exit la concurrence dans le facteur de prix.


Celui qui ne loue que des chambres paie une taxe de 35 CUC par chambre et par mois, auxquels s'ajoute un pourcentage (maxi 20%) sur les revenus.

Celui qui loue une casa paie une taxe de 30 CUC par chambre et par mois, auxquels s'ajoute un montant mensuel minimal par espaces offerts (8 CUC un salon ou une cuisine, ou un jardin, 5 CUC pour un garage, 5 CUC par Mètre carré pour une piscine..., et auxquels s'ajoutent le pourcentage (maxi 20%) sur les revenus.

La zone de location en direction des non résidents cubains (touristes) n'influe plus sur la taxe à payer.

En plus de cela, il faut rajouter le prix de la demande de permis pour la location (100 CUC et des brouettes), et la cotisation à la Sécurité Sociale des propriétaires, et du personnel embauchés (ex. : femme de ménage).

(Ces tarifs donnés ne correspondent qu'aux logeurs louant aux non-résidents (en CUC), et non à ceux qui louent des chambres aux résidents Cubains (en CUP), et bien moins cher).

En y regardant, ça semble laisser une bonne marge au proprio, mais avec une climatisation qui tourne toute la nuit, la facture d'électricité est salée, voire très salée.

Avec la baisse des taxes et la modification du système de calcul, les proprio n'ont pratiquement pas baissé les prix (à part quelques exceptions). Pourquoi ?

Pourquoi baisser le prix que le touriste est prêt à payer ?

Le prix par internet ou en direct sera le même (sauf si vous réservez via internet avec une agence ou une association du style loi 1901 qui a une rétro-commission plus importante). Pourquoi ?

Pourquoi donner un prix plus bas à un touriste qui est prêt à payer une commission ?

Le Cubain n'est pas plus idiot que le reste du monde, et surtout pas plus que nous.

Par contre, si vous y allez directement, sachez que vous avez la possibilité de négocier, le propriétaire sachant très bien que beaucoup de touristes chercheront à négocier (les Français ne sont pas du tout les derniers), le proprio aura donc cette marge à vous offrir. C'est devenu un geste habituel pour séduire le client qui le demande (et uniquement s'il le demande).

Si vous restez plusieurs jours (une semaine ou plus), il pourra encore baisser, mais tout dépend de ce qu'il aura déjà encaissé dans le mois.

Un point important : La durée des nuitées. Il est faux de croire que si vous restez 2 ou 3 nuits, le proprio va vous baisser le prix. S'il le fait, il le fera de 2 ou 3 CUC, disons 5 CUC maxi sur le prix total, soit moins de 10%. Oui, là le Cubain pensera vraiment de vous êtes radin, « tacaño » comme si mal employé sur un autre forum. Mais je le redis, comme le proprio n'est pas plus stupide que le touriste, certains auront réussi à gagner 3 ou 5 CUC au total sur un tarif de 5 CUC plus cher par nuit.

Rien ne vous empêche de dire que vous avez trouvé l'adresse sur internet, ils savent parfaitement que leur adresse se trouve sur grand nombre de sites. Quel que soit le site ou l'association, ils n'ont AUCUN contrat ni même verbal, d'exclusivité avec les propriétaires. Les Cubains là-aussi ne sont pas bêtes.
La seule commission qui sera versée sera versée à celui qui fait la réservation, et qui viendra la chercher.

- Si vous passez par une association ou une agence qui fait la réservation pour vous, l'association ou l'agence touchera la commission convenue (au minimum le double d'une commission normale).

- Si vous passez par un site qui vous fournit une adresse. Soit c'est la véritable adresse du proprio et là, pas de commission de reversée. Soit c'est l'adresse de quelqu'un qui fera la réservation pour vous, et là, commission.

Dans tous les cas, jamais le propriétaire ne touchera moins que le prix normal de ce qu'il loue ; aucune perte pour lui.

Depuis pas si longtemps, avec l'augmentation du nombre de casas ou de chambres à la location, les rabatteurs sur le terrain ont augmenté considérablement. Avec l'accès à internet, et des sites comme Revolico.com, de plus en plus de Cubains jouent le rôle d'intermédiaire. Un moyen facile de gagner quelques CUC. Beaucoup de sites proposent des adresses de casas, mais on a déjà eu la preuve que certains, qu'ils soient français, canadiens, espagnol ou autre, ne donnaient pas toujours les adresses mêmes des proprios. Certains étrangers vivant à Cuba se font ainsi un petit revenu (parfois non négligeable), d'autres permettent à de vrais Cubains sur place de gagner honnêtement quelques CUC, gagnant ainsi des liens d'amitiés pas toujours intéressés.

Les propriétaires de logements se tracassent beaucoup moins, ils n'ont plus à se déplacer pour trouver des clients, même si ceux qui le faisaient étaient plutôt très rares (à la descente des bus Viazul, je peux vous garantir qu'il y a très rarement (voire jamais) des propriétaires de logements qui viendront vous proposer leur chambre. Pourquoi se déplacer alors que beaucoup de rabatteurs s'en chargent ? Il n'a rien à gagner, car il est suffisamment intelligent pour comprendre que si un touriste arrive par bus sans avoir de réservation, soit il viendra directement et négociera le prix, soit il viendra avec un rabatteur, et le proprio encaissera le même montant.

Il est à noter que la plupart des Guides papiers et sites déconseillent fortement de passer par des rabatteurs sur place. Il a été vu plusieurs fois des disputes entre eux, et il n'est pas toujours si simple de s'en débarrasser. On en a même vu récemment qui réclamaient aux touristes 5 ou 10 CUC pour le déplacement occasionné après avoir refusé les chambres proposées.

Certains rapportent des faits de surbooking, de casa prise à votre arrivée alors que vous aviez réservé. Le fameux surbooking, là ou il y a 20 fois plus de casas que de demandes (très paradoxal non). Déjà, il faut savoir que la grande majorité des touristes qui ne logent pas en hôtel visitent Cuba sur 15 jours (en moyenne, moins de 2 semaines). Donc, ils restent rarement plus de 2 nuits sur place. Donc, réserver une casa parmi le grand nombre, et arriver alors qu'elle est prise au milieu de beaucoup d'autres libres, je vous conseille de ne plus jouer au loto, vous êtes vraiment très malchanceux.

Cependant, cela arrive. Plus la casa est connue, plus elle sera demandée.

Certains sites ou personnes expliquent cela d'une façon très erronée sans se rendre compte qu'ils se portent préjudice à eux-mêmes, en déconseillant d'autres sites. Ils expliquent que les logeurs, même si leur chambre sera occupée à la date demandée, disent qu'elle sera libre. A l'arrivée des touristes, ils les redirigent vers une autre adresse (proche, équivalente en prix et en qualité), s'excusant d'une erreur de date ou autre, pour gagner une commission.
Ces sites là assurent que les adresses électroniques (email) qu'ils donnent sont celles des propriétaires logeurs. Je n'en doute point, ou peu, ou...
Hors, comment ça se passe en cas de surbooking ?
- Si on réserve en passant par leur site (soit disant sans intermédiaire), on payera un prix, qui inclura la commission cachée. C'est le prix que touchera la casa là où on logera, et cette dernière reversera une commission à la casa qu'on avait réservée.
- Si on réserve en passant par un autre site, qui utilise des intermédiaires, on payera le même prix, qui inclura la commission de l'intermédiaire. C'est le prix que touchera la casa là où on logera, et cette dernière reversera une commission à la casa qu'on avait réservée, MAIS celle-ci devra être obligatoirement reversée à l'intermédiaire. Ceci est une règle respectée par tous, mais que certains sites oublient de dire par ignorance ou volontairement.

Donc, ce qu'il faut retenir : Par internet (hors agence et association qui en vivent) ou en direct chez le proprio, le prix annoncé par nuit sera identique. En direct, vous aurez la possibilité de négocier le prix afin qu'il retire la commission incluse (les proprios la compte d'office puisque grand nombre de touristes sont prêts à la payer). Si vous négociez un prix pour 3 nuits, ils ne parleront plus de commission mais réduiront le prix ; vous n'aurez rien gagné de plus. Si vous négociez la commission, puis après le prix pour 3 nuits, vous n'obtiendrez rien de plus ; vous n'aurez rien gagné de plus non plus.

Et surtout, faut savoir que sur 30 nuits, les proprios ont très rarement les 30 nuits de louées. Donc, ils n'offrent AUCUNE exclusivité à qui que ce soit (agence, association, guide, autre), et donc aucune exclusivité égale aucune garantie. Les assurances des associations ne couvrent pas un éventuel surbooking, un chambre sale (c'est très rare car les proprio tiennent très bien leur casa), etc..

A la différence d'un hôtel, le logement chez l'habitant a beaucoup d'avantages.
1/ C'est moins cher que le moins cher des hôtels.
2/ C'est très propre, souvent plus propre qu'un hôtel premier prix plus cher.
3/ Les proprio sont présents et serviables, et les échanges sont bien plus sympa qu'à l'hôtel.
4/ Un accueil personnalisé et sympa. On se sent très vite à l'aise.
5/ Aussitôt arrivé, aussitôt installé. Pas d'attente longue pour l'enregistrement comme on le voit dans les hôtels.
6/ Vous êtes chez l'habitant, meilleure façon de découvrir un peuple.

Le logement chez l'habitant reste le meilleur moyen de voyager et de découvrir un pays et son peuple, et ce dès la première nuit.

Bon voyage.